Reforma de imóveis é responsabilidade do condomínio, proprietário ou locatário?
Você alugou um apartamento e, depois de alguns meses residindo no local, concluiu que a falta de telas de proteção na janela pode ser perigosa.
Depois, passou a cogitar a construção de uma lareira na sala e teve (muita!) dor de cabeça quando o cano da cozinha estourou.
No entanto, antes de entrar em contato com a imobiliária, você se questiona: de quem é a responsabilidade em casos de reforma de imóveis e realização de reparos?
Confira no artigo a seguir a resposta e evite aborrecimentos!
Os tipos de reforma de imóveis
O Código Civil trata em seu artigo 96 sobre os tipos de reforma existentes, em relação à coisa móvel ou imóvel. Nele, é utilizado o termo benfeitoria, que nada mais é do que a obra realizada no bem com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.
A lei divide a chamada benfeitoria em três tipos:
- benfeitorias necessárias;
- benfeitorias úteis;
- benfeitorias voluptuárias.
O primeiro tipo, como o próprio nome já indica, se refere às obras que necessariamente devem ser realizadas, como é o caso do cano estourado citado no início desse artigo.
Elas são necessárias para que o imóvel não se deteriore, auxiliando na boa conservação e manutenção do bem, e imprescindíveis para que o local se mantenha em boas condições de habitação.
Já as benfeitorias úteis aumentam a utilidade do imóvel, mas não são necessárias para a habitação. Podemos citar como exemplo o caso da tela de proteção das janelas: o inquilino reside tranquilamente em um imóvel sem referida tela, mas, caso ocorra a instalação, as condições de moradia se tornarão mais seguras.
Aparecendo como o último item em ordem de importância, as benfeitorias voluptuárias são obras consideradas desnecessárias sob o ponto de vista de conservação do imóvel, referindo-se à beleza do lugar. Tanto que a construção de lareira se enquadra nesse tipo de benfeitoria.
Benfeitorias X responsabilidade
Para aferir a responsabilidade de determinada reforma ou reparo, o primeiro passo é classifica-la em benfeitoria necessária, útil ou voluptuária.
Feito isso, caso a reforma se enquadre na categoria de benfeitoria necessária, a responsabilidade será automaticamente atribuída ao locador, que é o proprietário do imóvel.
E por que apenas as benfeitorias necessárias são de responsabilidade do locador? Porque é dever do proprietário do imóvel manter forma e estrutura do local adequadas pelo período em que durar o contrato.
Também é importante dizer que, muitas vezes, em questões emergenciais (de novo aparece o caso do cano), o locatário não pode aguardar a permissão da imobiliária para que determinada reforma seja realizada, sob pena de deterioração do imóvel.
Por isso, em casos de benfeitorias necessárias, o locatário pode realizar o serviço e depois requerer o reembolso na imobiliária, desde que apresente os documentos necessários que comprovem o problema anterior existente e o meio de resolução, além da comprovação do custo despendido.
Já nos casos de benfeitorias úteis, o locador pode ser indenizado caso haja a autorização prévia do locatário para realização de determinada reforma ou reparo, enquanto a mesma sorte não ocorre em relação às benfeitorias voluptuárias. Por serem reformas ou reparos referentes a estética do local, não há indenização ao locador que as promover.
São os artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato que tratam a respeito da possibilidade de indenização.
A responsabilidade do condomínio
Por fim, é importante destacar o papel do condomínio durante a realização de reformas: a sua responsabilidade não é financeira, mas sim de fiscalização, a partir da NBR 12.280.
Com o intuito de preservar a segurança da edificação, cabe ao síndico do condomínio avaliar os planos de reforma das unidades privativas a partir da documentação que deve ser necessariamente entregue a ele, tais como a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RTT).
Caso necessite, o síndico deve tomar as providências necessárias para que não seja realizada uma obra que apresente risco em seu condomínio.
Entendeu de quem é a responsabilidade na reforma de imóveis? Sabendo sobre os seus tipos, você fica ciente de quem cobrar e como proceder quando algum reparo em seu imóvel precisar ser realizado.
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