Autor: Solution Services

  • Quais as principais funções de um porteiro de condomínio?

    Quais as principais funções de um porteiro de condomínio?

    O porteiro de condomínio é o profissional responsável pela entrada, ou não, de visitas, prestadores de serviços e funcionários no recinto. Como lida diretamente com pessoas, ele precisa ter habilidades como comunicação e desenvoltura para conseguir se relacionar bem tanto com os condôminos quanto com os visitantes.

    A imagem do porteiro impacta na do condomínio. Por isso, esse trabalhador deve manter um clima cordial, respeitoso e profissional na portaria. Ele não deve temer visitantes ou prestadores de serviços que desejam entrar sem autorização. Afinal, a ordem parte de cada um dos moradores. Para manter a segurança do condomínio, ele jamais deve deixar o seu posto de trabalho.

    Saiba agora quais são as principais funções de um porteiro de condomínio!

    Controlar o acesso de visitantes

    Essa é a função mais conhecida do porteiro. É de sua responsabilidade controlar a entrada e saída de visitantes, moradores e prestadores de serviço. Se alguém que não mora no local deseja entrar, ele precisa identificá-la e ligar para o morador solicitado com a finalidade de liberar ou não a passagem.

    O controle de acesso deve ser feito inteiramente na portaria, sem a necessidade de deslocamentos. Para isso, o porteiro deve contar com ferramentas como o interfone ou softwares de controle. Caso haja dúvida em relação à pessoa que deseja entrar, o porteiro pode solicitar que o morador desça.

    Receber, organizar e distribuir a correspondência

    Uma das grandes vantagens de se morar em condomínio é ter sempre uma pessoa responsável pelo recebimento de encomendas e correspondências.

    Devido ao grande número de moradores, tudo que chega é deixado na portaria para uma futura distribuição. É de responsabilidade do porteiro realizar uma triagem do que chegou e depois encaminhar para cada morador.

    Quando ocorre a entrega de alimentos, por exemplo, o porteiro pode solicitar que o morador desça até a portaria para receber. Em algumas cidades, costuma-se deixar que o entregador suba para entregar a comida na porta do apartamento. O correto é que o condômino desça, mantendo a segurança do condomínio — principalmente à noite.

    Conduzir e monitorar prestadores de serviço

    O fluxo de prestadores de serviço costuma ser alto dentro dos condomínios. Tem o rapaz da TV a cabo, o técnico da internet, a moça que veio cotar o seguro do carro e outros mais. São muitas pessoas e controlá-las é uma tarefa difícil. Nesse caso, é função do porteiro de condomínio direcionar o prestador de serviço até o morador responsável.

    Antes de liberar o acesso, o porteiro deve entrar em contato com o condômino indicado para saber se o serviço foi realmente solicitado. Isso é necessário para evitar a ação de bandidos que se disfarçam de prestadores de serviços para entrar nos apartamentos e cometer roubos.

    Identificar anormalidades no condomínio

    Como o porteiro tem acesso rápido às áreas do condomínio por meio do sistema de segurança, ele pode identificar anormalidades que devem ser comunicadas ao zelador e aos moradores. Isso inclui elevadores que deixam de funcionar, pessoas estranhas andando em áreas proibidas do condomínio, vandalismo etc.

    Guardar o livro de ocorrências

    É comum que os moradores, diante do desrespeito às normas do condomínio, recorram à portaria para fazer reclamações. O fato é que o porteiro não poderá se ausentar do seu posto para subir na torre e resolver problemas.

    Ele pode guardar o livro de ocorrências e, diante de uma reclamação, solicitar que o morador desça e faça o devido registro. Posteriormente, o livro é encaminhado para o zelador, que o organiza e repassa aos responsáveis pela assembleia de moradores.

    As atividades do porteiro de condomínio e de outros funcionários costumam ser terceirizadas, sendo responsabilidade de uma empresa especializada.

    É importante, ainda, ter atenção na hora de contratar o porteiro ideal. Analisar com cautela o perfil do futuro funcionário exige muito mais do que uma mera avaliação de currículo e evita eventuais problemas como roubos e má prestação de serviço aos moradores.

    Confira a seguir algumas características que sua empresa deve observar antes de contratar um porteiro de condomínio.

    Apresentação Pessoal e Boa Comunicação.

    Ter boa aparência é, antes de tudo, imprescindível para a imagem do porteiro diante de condôminos e visitantes. Logo, é preciso verificar se o candidato tem cuidado com a vestimenta e também se é zeloso com a barba e cabelo. Causar uma boa impressão faz com que haja maior aceitação por parte até mesmo dos moradores.

    Outro ponto é se ele tem boa postura e oratória favorável a uma boa comunicação, que o possibilite dar informações claras. O porteiro deve ser cordial e educado, pois, do contrário, causará discórdias dentro do ambiente de trabalho, gerando estresse nos condôminos ou clientes e possíveis problemas com a segurança do local.

    Manuseio de tecnologia

    Atualmente, os condomínios exigem sistemas de segurança mais atualizados e isso faz com que o porteiro tenha que ter algumas bases sobre tecnologia. Na hora da contratação, pergunte ao candidato se ele tem facilidade em aprender sobre os eletrônicos e se tem experiências com alarmes, redes elétricas, câmeras de segurança, entre outros artigos usados para aderir a segurança do condomínio comercial.

    Atenção e boa memória

    Os visitantes e as constantes mudanças de moradores, além de entregadores, agentes de empresas de limpeza e consertos, faz com que seja necessária atenção redobrada do porteiro de condomínio. Por isso, ao contratar alguém é imprescindível testar a capacidade de memorização facial que ele tem — isso evita que ele esbarre em algum funcionário que há anos exerce alguma função dentro daquele ambiente.

    Um porteiro atento pode mudar completamente a postura dos próprios moradores e, também, o olhar das pessoas perante a segurança do condomínio. Dentro desse tipo de situação, os condôminos farão o possível para atender algumas regras básicas, como esperar as entregas de comida na portaria. Por isso, verificar a atenção e proatividade do candidato é importante para o bom desempenho.

    Discrição e ética

    Na hora da contratação faça alguns testes para averiguar as possíveis atitudes do porteiro em relação às coisas que podem acontecer dentro e fora do condomínio, tais como informações sobre moradores e eventuais falta de cuidado ao descrever seu ambiente de trabalho. Nesse caso, o candidato deve ser discreto e extremamente ético para que não haja problemas futuros.

    Todas essas características são importantes em qualquer trabalhador, de fato, porém, o porteiro de condomínio tende a lidar com a segurança de muitas pessoas dentro daquele ambiente e, por isso, precisa reunir todas essas características em uma só pessoa.

    Portanto, na hora de contratar um funcionário para a portaria é de total importância que haja atenção redobrada em seus quesitos físicos, morais e éticos, além de suas atribuições em relação a tecnologia.

    Agora que você já conhece mais sobre as funções e o perfil ideal de um porteiro, que tal aprender sobre acúmulo de funções em condomínio? Basta acessar o nosso artigo sobre o tema.

  • O que a lei diz sobre animais em condomínios residenciais?

    O que a lei diz sobre animais em condomínios residenciais?

    Você já deve ter ouvido falar sobre leis que proíbem animais em condomínio, certo? Porém, também conhece pessoas que moram lugares assim e possuem animais de estimação.

    Esse é um assunto que gera muitas dúvidas e discussões em qualquer comunidade, pois trata-se de uma área com incertezas quanto aos direitos e deveres dos moradores.

    Mas fique tranquilo! Neste guia, não apenas trazemos tudo que você precisa saber sobre o tema, como também ensinamos como agir caso você seja privado de ter um animal. Acompanhe conosco!

    Existe lei sobre animais em condomínio?

    A resposta é simples: não. A legislação específica dos condomínios, a Lei nº 4.591, trata sobre diversos assuntos de interesse condominial, mas não faz menção aos animais.

    Por sua vez, o Código Civil, que é uma lei que trata dos direitos e deveres dos cidadãos de forma geral, trata de algumas importantes questões. Essa lei impõe que cada morador pode usar livremente seu imóvel e as áreas de uso comum do condomínio, desde que respeite a segurança e direitos dos seus vizinhos.

    Porém, é possível que os condôminos limitem seus direitos, criando textos normativos discutidos e votados internamente.

    Quais são as normas condominiais?

    Além das leis explicadas anteriormente, cada condomínio deve ter duas normas próprias: a “convenção” e o “regimento interno”.

    A primeira é o estatuto do condomínio, que trata da base para as demais regras. Pela sua complexidade e importância, é recomendável que um profissional experiente da área o redija.

    São alguns exemplos de cláusulas que ela deve conter:

    • a fração ideal de cada unidade e seus fins;
    • a individualização de cada área;
    • quotas e forma de pagamento das despesas;
    • quais sanções são aplicáveis aos condôminos.

    Já o regimento interno especifica regras de conduta do dia a dia dos condôminos, por exemplo:

    • uso da piscina, churrasqueiras, salão de festas, quadras etc;
    • regras instalação de antenas individuais;
    • modo e manutenção de animais.

    A lei do silêncio, que impõe horários e limite ao volume do barulho causado pelos moradores, também é tratada dentro do regimento interno.

    Elas podem proibir que o morador tenha animais?

    Os animais são considerados bens, e o proprietário não pode ser restringido de possuir qualquer bem dentro de sua propriedade, desde que seja legal. Esse tipo de regramento é considerado ilegal e abusivo.

    Quanto ao uso da área comum, o código civil, nos artigos 1.335 e 1.336, impõe claramente que:

    Art. 1.335. São direitos do condômino:

    II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

    Art. 1.336. São deveres do condômino:

    IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

    Desde que o morador não interfira no conforto comunidade, ele estará dentro de seu direito de ter seu precioso animal de estimação, e inclusive passear com ele. É importante saber que também não é permitido limitar o número de raças e o tamanho do animal!

    Portanto, é apenas permitido regramentos que visem manter o bem-estar comum da comunidade, como por exemplo, limitar o acesso dos animais nas áreas de piscina, que o condômino controle seu cão quanto ao barulho etc.

    O que posso fazer quando o condomínio proíbe os animais?

    Caso a proibição esteja no estatuto ou regimento interno do condomínio, é necessário informar os administradores sobre a legalidade do assunto e formar uma reunião para retirá-las do texto.

    Primeiramente, conscientize seus vizinhos sobre seus direitos e sobre o bom senso quanto ao controle dos animais. É necessário confiança e assertividade ao resolver impasses que necessitam diálogo.

    Se os síndicos insistirem em te privar de ter seu animal, você deve procurar um profissional jurídico para resolver o problema legalmente. Afinal, você não pode ser restringido de seus direitos.

    Viu como essa não é uma questão tão complicada assim? Conflitos sobre animais em condomínio devem ser resolvidos com muito diálogo e bom senso entre os condôminos e os administradores. Caso não seja possível dessa forma, peça auxílio a um profissional qualificado na área.

    Quer saber mais sobre o assunto? Curta nossa página no Facebook e outras redes sociais e fique por dentro de mais publicações sobre condomínios como esta!

  • Como lidar com condôminos inadimplentes?

    Como lidar com condôminos inadimplentes?

    A incidência de condôminos inadimplentes é sempre uma situação constrangedora e onerosa para um condomínio.

    A falta de compromisso com os pagamentos do aluguel ou da taxa de condomínio pode acarretar na deficiência de serviços comuns aos moradores, como limpeza, manutenção e segurança.

    Só que, infelizmente, muitos condôminos se enrolam com suas contas, especialmente nesse período de crise econômica.

    Para conseguir lidar melhor com essa situação, preparamos uma lista com 6 medidas que podem ser tomadas em casos de inadimplência no condomínio. Acompanhe a seguir!

    Envie lembretes com segundas vias

    Como muitos moradores podem esquecer de pagar seus boletos referentes ao condomínio, uma saída interessante é enviar cartas amigáveis após o prazo de pagamento.

    Você pode enviar ela física ou digitalmente, alertando o morador do débito em aberto e anexá-la com uma segunda via do boleto.

    Caso essa primeira tentativa não dê certo, envie outros lembretes no mês que sucede à dívida aberta. O importante é, em um primeiro momento, não pegar muito pesado com o morador.

    Faça um acordo para negociar a dívida

    Caso a dívida persista por mais algumas semanas ou entre no segundo mês, o síndico ou o corpo diretivo do condomínio pode entrar em contato diretamente com o condômino para negociar a dívida.

    É importante que essa negociação não pressione tanto o condômino inadimplente. A pessoa que conduzir o acordo precisa ter empatia para entender a situação do morador e explicar como aquilo prejudica o condomínio e os outros inquilinos e proprietários.

    Um diálogo positivo, informal e com boa argumentação pode fazer que o problema seja resolvido antes de ações mais rígidas por parte do condomínio.

    Considere a limitação de acesso às áreas de lazer

    Um direito que o condomínio tem para punir os inadimplentes é limitando seu acesso às áreas comuns do prédio, como academia, sauna, churrasqueira, salão de festa, quadra poliesportiva e outros.

    Mas essa medida pode ser um tanto quanto polêmica, já que é uma decisão que precisa ser registrada previamente e detalhadamente em assembleia. Ou seja, todos os moradores devem ter consciência de que são passíveis dessa punição caso desobedeçam às regras específicas.

    É relevante deixar claro que essas punições não devem ter como objetivo constranger o condômino, mas sim evitar que ele gere mais custos para o condomínio.

    Aplique multas por atraso

    De acordo com o Código Civil, o condomínio tem o direito de cobrar multa de 2% e juros de 1% ao mês — valor que pode variar com base no que for acordado na convenção.

    Esse valor deve ser indicado no boleto e passa a valer assim que o débito não for quitado no prazo correto.

    Proteste as dívidas dos inadimplentes

    Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, o condomínio é autorizado pela justiça a protestar a dívida dos condôminos inadimplentes.

    O protesto nada mais é do que a formalização judicial de um saldo devedor. Quando isso acontece, o inadimplente recebe um aviso oficial e terá, desde então, até 3 dias para quitar a dívida.

    Caso o débito persista, o nome do morador poderá ser incluído nas listas de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

    Entre com uma ação judicial

    Em última instância, caso a dívida continue, o jeito é entrar com uma ação de cobrança judicial contra o condômino inadimplente.

    O ideal é esperar passar 90 dias após o primeiro mês de inadimplência, que é quando todas as formas amigáveis de acordo se expiram.

    Além disso, não deixe de registrar, em assembleia do condomínio, o prazo para a entrada da ação judicial com o intuito de alertar todos os condôminos.

    Da forma mais leve até as mais duras, há diversas medidas para serem adotadas para lidar com condôminos inadimplentes.

    O mais indicado é buscar os acordos e os meios amigáveis de saldar com as dívidas para evitar maiores constrangimentos e dores de cabeça para o condomínio.

    Como você viu, ter que lidar com condôminos inadimplentes pode trazer muitas dores de cabeça. Por isso, recomendamos a leitura do nosso post: 5 dicas para evitar a inadimplência em condomínios.

    Confira o artigo e veja como você pode se livrar desse problema e, de quebra, manter as contas do condomínio em dia.

  • Sistema de gás em condomínios: como funciona?

    Sistema de gás em condomínios: como funciona?

    O sistema de gás em condomínios deve merecer atenção entre os síndicos. Afinal, além das questões financeiras envolvidas, existem os aspectos legais e normativos que precisam ser seguidos, uma vez que são eles que garantem o atendimento aos quesitos de segurança.

    Para esclarecer o assunto, vamos decorrer aqui sobre o funcionamento desse sistema. Falaremos sobre os tipos de gás, o sistema adotado em condomínios e a legislação por trás dele. Interessou? Então continue lendo.

    Tipos de gás

    O mercado de gás oferece duas possibilidades de abastecimento. A primeira é feita utilizando três tipos de gases: o propano, o butano e o Gás Liquefeito de Petróleo (GLP), que é um composto dos dois. Todos, como a gasolina e o diesel, são subprodutos derivados do petróleo.

    O GLP é fornecido pelas distribuidoras em botijões de 02 a 90 quilos ou a granel, com reabastecimento local feito por caminhões-tanques. O propano e o butano são distribuídos comercialmente a granel e também para uso industrial.

    A outra possibilidade de abastecimento utiliza o Gás Natural (GN) que é extraído em minas e distribuído por uma rede de dutos conectada aos consumidores.

    GLP ou GN?

    O GN vem ganhando espaço em função de algumas vantagens técnicas que o produto oferece. A começar pelo fornecimento contínuo, que independe da substituição de botijões ou do reabastecimento. Além disso, o GN é considerado menos agressivo para os equipamentos a gás, aumentando a durabilidade.

    Por outro lado, o custo de instalação do GLP é menor e é possível que alguns equipamentos precisem ser regulados para o uso do GN. Ainda é preciso ressaltar que o GLP pode ser armazenado e reabastecido sem risco de interrupção de fornecimento em função de acidentes com a rede.

    Com relação ao preço do produto, é necessário fazer uma análise criteriosa, considerando as propostas oferecidas pelos vários distribuidores. Além da diferença de preço, é preciso também comparar o rendimento calórico, que é cerca de 30% maior no GLP, em comparação com o GN.

    Sistema de gás em condomínios

    Por questões de segurança, em vários municípios brasileiros é proibida a utilização de botijões de gás nas unidades condominiais. Além disso, é preciso considerar o aspecto da falta de praticidade que esse abastecimento impõe.

    As soluções são, portanto, a instalação dos botijões de GLP em centrais externas ou o recebimento do GN fundamentado na rede de distribuição. A partir das centrais ou das instalações de passagem do GN, o gás é levado por dutos apropriados até cada uma das unidades.

    A aquisição do combustível pode seguir o padrão mais antigo, a partir do qual cada unidade se responsabiliza pela compra dos próprios botijões. Contudo, esta solução passou a ser gradativamente substituída por sistemas centralizados, controlados pelas próprias distribuidoras que fazem a entrega do gás.

    No caso do GLP, que é frequentemente utilizado por condomínios, geralmente o gás é entregue em botijões de 45 quilos ou a granel. O GN é entregue pela concessionária diretamente a partir da rede de distribuição.

    Nas duas situações, a medição de consumo pode ser coletiva ou individualizada. Neste caso, a cobrança é feita diretamente ao consumidor.

    Legislação

    Não existe uma legislação federal que regulamente o assunto, que acaba sendo tratado no âmbito municipal. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o tema é contemplado pelo Decreto Municipal nº 24.714, de 1987.

    Contudo, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por meio das Normas Brasileiras (NBRs), estabelece os requisitos para as instalações de gás. A NBR 15.526 define os requisitos para os projetos e execução de redes de distribuição para os condomínios.

    A NBR 13.523, por sua vez, diz respeito às condições de segurança de armazenamento de GLP, enquanto a NBR 13.103 especifica as condições de instalação de equipamentos a gás.

    Vale ainda ressaltar que o sistema em condomínio deve receber o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), válido por até três anos. É ele quem atesta as condições de funcionamento do sistema.

    Esperamos que essas informações sobre o sistema de gás em condomínios tenham sido úteis para você. Porém, se você tem dúvidas sobre o assunto ou deseja dar a sua opinião, deixe abaixo o seu comentário. Nós queremos saber o que você está pensando e teremos satisfação em ajudar.

  • Reforma de imóveis é responsabilidade do condomínio, proprietário ou locatário?

    Reforma de imóveis é responsabilidade do condomínio, proprietário ou locatário?

    Você alugou um apartamento e, depois de alguns meses residindo no local, concluiu que a falta de telas de proteção na janela pode ser perigosa.

    Depois, passou a cogitar a construção de uma lareira na sala e teve (muita!) dor de cabeça quando o cano da cozinha estourou.

    No entanto, antes de entrar em contato com a imobiliária, você se questiona: de quem é a responsabilidade em casos de reforma de imóveis e realização de reparos?

    Confira no artigo a seguir a resposta e evite aborrecimentos!

    Os tipos de reforma de imóveis

    O Código Civil trata em seu artigo 96 sobre os tipos de reforma existentes, em relação à coisa móvel ou imóvel. Nele, é utilizado o termo benfeitoria, que nada mais é do que a obra realizada no bem com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.

    A lei divide a chamada benfeitoria em três tipos:

    • benfeitorias necessárias;
    • benfeitorias úteis;
    • benfeitorias voluptuárias.

    O primeiro tipo, como o próprio nome já indica, se refere às obras que necessariamente devem ser realizadas, como é o caso do cano estourado citado no início desse artigo.

    Elas são necessárias para que o imóvel não se deteriore, auxiliando na boa conservação e manutenção do bem, e imprescindíveis para que o local se mantenha em boas condições de habitação.

    Já as benfeitorias úteis aumentam a utilidade do imóvel, mas não são necessárias para a habitação. Podemos citar como exemplo o caso da tela de proteção das janelas: o inquilino reside tranquilamente em um imóvel sem referida tela, mas, caso ocorra a instalação, as condições de moradia se tornarão mais seguras.

    Aparecendo como o último item em ordem de importância, as benfeitorias voluptuárias são obras consideradas desnecessárias sob o ponto de vista de conservação do imóvel, referindo-se à beleza do lugar. Tanto que a construção de lareira se enquadra nesse tipo de benfeitoria.

    Benfeitorias X responsabilidade

    Para aferir a responsabilidade de determinada reforma ou reparo, o primeiro passo é classifica-la em benfeitoria necessária, útil ou voluptuária.

    Feito isso, caso a reforma se enquadre na categoria de benfeitoria necessária, a responsabilidade será automaticamente atribuída ao locador, que é o proprietário do imóvel.

    E por que apenas as benfeitorias necessárias são de responsabilidade do locador? Porque é dever do proprietário do imóvel manter forma e estrutura do local adequadas pelo período em que durar o contrato.

    Também é importante dizer que, muitas vezes, em questões emergenciais (de novo aparece o caso do cano), o locatário não pode aguardar a permissão da imobiliária para que determinada reforma seja realizada, sob pena de deterioração do imóvel.

    Por isso, em casos de benfeitorias necessárias, o locatário pode realizar o serviço e depois requerer o reembolso na imobiliária, desde que apresente os documentos necessários que comprovem o problema anterior existente e o meio de resolução, além da comprovação do custo despendido.

    Já nos casos de benfeitorias úteis, o locador pode ser indenizado caso haja a autorização prévia do locatário para realização de determinada reforma ou reparo, enquanto a mesma sorte não ocorre em relação às benfeitorias voluptuárias. Por serem reformas ou reparos referentes a estética do local, não há indenização ao locador que as promover.

    São os artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato que tratam a respeito da possibilidade de indenização.

    A responsabilidade do condomínio

    Por fim, é importante destacar o papel do condomínio durante a realização de reformas: a sua responsabilidade não é financeira, mas sim de fiscalização, a partir da NBR 12.280.

    Com o intuito de preservar a segurança da edificação, cabe ao síndico do condomínio avaliar os planos de reforma das unidades privativas a partir da documentação que deve ser necessariamente entregue a ele, tais como a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RTT). 

    Caso necessite, o síndico deve tomar as providências necessárias para que não seja realizada uma obra que apresente risco em seu condomínio.

    Entendeu de quem é a responsabilidade na reforma de imóveis? Sabendo sobre os seus tipos, você fica ciente de quem cobrar e como proceder quando algum reparo em seu imóvel precisar ser realizado. 

    Quer saber também sobre a reforma de áreas comuns do condomínio? Clique aqui e confira!

  • Terceirização ou CLT: qual a melhor opção para meu condomínio?

    Terceirização ou CLT: qual a melhor opção para meu condomínio?

    A admissão de funcionários para condomínio é um assunto preocupante para os síndicos, que ficam em dúvida entre terceirização ou CLT como regime de contratação.

    Há uma série de aspectos que devem ser considerados: a responsabilização por esses profissionais, os custos de rescisão, a coordenação da equipe, a relação entre os moradores e contratados, entre outros problemas cotidianos.

    Para entender qual a melhor opção, acompanhe este post.

    Contratação por CLT

    Esse tipo de regime pode gerar altos custos para o condomínio: encargos trabalhistas, despesas com uniformes e equipamentos de segurança, pagamento de férias e outros direitos, além dos gastos rescisórios — quanto mais tempo um funcionário trabalhar no mesmo local, maiores os custos de demissão.

    Na contratação com carteira assinada pelo condomínio, o síndico deve responder por qualquer problema que o funcionário possa causar, seja por má conduta, seja por tarefa malfeita.

    Outro detalhe importante é a necessidade de contratar temporariamente outra pessoa para cobrir férias ou licença-maternidade, o que gera custos ainda maiores, com os quais, muitas vezes, o condomínio não tem condições de arcar.

    Como ponto positivo, essa modalidade de contratação permite o estabelecimento de vínculos. Com certa estabilidade, o profissional vai se familiarizando com o trabalho, com a rotina do local e com os moradores.

    Esse vínculo pode provocar melhoria nos serviços prestados, sendo o trabalho realizado com mais cuidado e zelo.

    Contratação terceirizada

    A terceirização dos serviços de portaria, zeladoria e limpeza do prédio oferece vantagens para o condomínio já na seleção de funcionários — a própria empresa envia os candidatos para que o síndico possa escolher, evitando a perda de um tempo precioso na divulgação das vagas, triagem de currículos, realização de entrevistas etc.

    Quando ocorrem problemas de trabalho, basta que as reclamações sejam encaminhadas para a empresa responsável, que tomará as medidas cabíveis, evitando estresse e desgaste. Além disso, todos os direitos trabalhistas são de responsabilidade da prestadora de serviços.

    As férias e outras licenças também não são mais de responsabilidade do condomínio, cabendo à empresa o envio de outra pessoa para cobrir a saída do funcionário anterior.

    Para driblar o problema da alta rotatividade de funcionários, uma saída é exigir da terceirizadora estabilidade dos profissionais escolhidos, após um período de experiência.

    Terceirização ou CLT: cuidados a serem tomados 

    A terceirização é uma boa solução para os síndicos, mas devem ser observados detalhes como a escolha da empresa prestadora de serviços.

    Informações sobre a reputação e o envolvimento em processos devem ser consideradas, não apenas o valor cobrado. Aliás, valores muito abaixo do mercado podem trazer prejuízos futuros para o condomínio se a credibilidade da empresa não for checada.

    Também é de responsabilidade do condomínio checar toda a documentação e se os pagamentos estão sendo realizados corretamente. O síndico pode acompanhar de perto se o trabalho está dentro da carga horária recomendada.

    Com essas precauções, a contratação de funcionários para o condomínio, seja por terceirização, seja por CLT, deixa de ser um problema.

    Para saber mais sobre a terceirização, preparamos um guia prático para ajudar você a acertar na escolha. Baixe agora!

  • Modernização de elevadores: quando fazer?

    Modernização de elevadores: quando fazer?

    Muitas vezes, só nos damos conta de que um elevador precisa de manutenção quando ocorre algum tipo de acidente.

    Portas que abrem com o equipamento em movimento, desnível com relação ao pavimento durante as paradas nos andares ou mau contato dos botões são alguns dos problemas mais comuns relacionados com a falta de manutenção do dispositivo. 

    No entanto, para garantir a segurança das pessoas que utilizam o serviço o tempo todo, é preciso adotar a modernização de elevadores como rotina no condomínio. 

    No texto de hoje vamos mostrar quando realizar essa modernização e dar dicas para tornar esse assunto mais fácil. Afinal, a segurança deve vir em primeiro lugar. Boa leitura!

    Como saber a hora certa de fazer a modernização de elevadores?

    Embora sejam considerados um dos mais seguros meios de transporte que existem, se não forem bem cuidados os elevadores também podem apresentar problemas. E uma solução, em muitos casos, pode ser a modernização.

    Um levantamento do Sindicato das Empresas de Elevadores de São Paulo calcula que entre 60% e 70% dos mais de 500 mil elevadores do país precisam de modernização, mas como saber se chegou a hora de tomar essa atitude?

    Em geral, elevadores com cerca de 20 anos de uso costumam apresentar defeitos, como os mencionados no início deste texto. Os especialistas também recomendam ficar atento a sinais, como o aumento da necessidade de realizar manutenções periódicas ou troca de peças, o que indica que o elevador passa a oferecer mais riscos aos seus usuários. 

    Por que modernizar o seu elevador? 

    Além de acabar de vez com os defeitos e com o risco de algum acidente, há outros motivos para modernizar o equipamento.

    Dentre eles podemos destacar a necessidade de melhor desempenho, economia de energia, conforto e segurança para os usuários, redução da necessidade de realização de manutenções periódicas e até mesmo valorização do imóvel, por meio de um dispositivo mais moderno e bonito. 

    Além disso, também podemos destacar a questão da acessibilidade. A Lei Federal 10.098, regulamentada pelo Decreto 5.296/2004, determina que ao menos um dos elevadores de um edifício tenha cabine adaptada para permitir o acesso e a devida movimentação de pessoa portadora de necessidades especiais ou com mobilidade reduzida. 

    Como modernizar os elevadores?

    Modernização total ou parcial

    Nem sempre é preciso trocar todo o equipamento. Em muitos casos é permitido fazer a modernização parcial, com troca de alguns elementos estéticos ou tecnológicos, aproveitando parte dos dispositivos que já existem.

    Orientação da prestadora 

    Antes de descartar a modernização do elevador do seu condomínio, é importante seguir a orientação da empresa que presta serviço e realiza a manutenção periódica do equipamento.

    Caso ela apresente elementos que sustentem a necessidade de uma modernização, discuta o assunto com os outros condôminos

    Manutenção

    Após realizada a modernização de elevadores, exija em contrato que a empresa prestadora de serviços realize uma boa manutenção do equipamento dali em diante. Revisões periódicas e preventivas evitam problemas no futuro. 

    Agora que você já sabe das vantagens da modernização de elevadores, curta a nossa página no Facebook e fique por dentro das nossas atividades. 

  • É uma boa ideia contratar um síndico profissional terceirizado?

    É uma boa ideia contratar um síndico profissional terceirizado?

    A gestão de um condomínio se assemelha cada vez mais à condução de uma empresa. Equilibrar necessidade e expectativas diversas, reunindo habilidades de liderança e capacidade de negociação, são aspectos que caracterizam as funções de quem comanda um empreendimento residencial. Não é de espantar, portanto, que a demanda por um síndico profissional seja crescente.

    Se você tem dúvidas sobre a viabilidade de recrutar um profissional terceirizado para gerir condomínios, encontrou o conteúdo certo. Neste post, você entenderá como funciona a contratação e um pouco mais sobre as vantagens da alternativa. Preparado? Vamos lá!

    Quando é necessário considerar a contração de um síndico profissional?

    Há algum tempo, as demandas inerentes à gestão de um condomínio tornaram-se mais numerosas e exigentes. Na atualidade, em função de rotinas atribuladas que ocasionam total falta de tempo, é cada vez mais recorrente que os moradores abdiquem da responsabilidade de administrar as atividades coletivas do local onde moram.

    Para além do cotidiano conturbado, porém, um outro panorama também tem suportado a recente preferência pela terceirização: é comum encontrar residenciais que agregam centenas de famílias — o que aumenta exponencialmente o trabalho envolvido na tarefa de gestão.

    Em resposta à união desses fatores — os quais certamente têm transformado a realidade dos condomínios — a função de síndico ganha contornos de CEO. E o ciclo é inevitável: mais responsabilidades significam mais qualificação e, claro, mais disponibilidade para executar as atividades necessárias à manutenção do condomínio e à satisfação dos moradores.

    Em caso de sobrecarga do síndico-morador ou de profundo descontentamento com a gestão em curso, considere a contratação de um síndico profissional.

    Como funciona a contratação de um síndico profissional?

    No que se refere à contratação de um síndico terceirizado, é importante sinalizar que o novo do Código Civil estabelece, no artigo 1.347, a possibilidade de escolher um síndico que não resida no local — pessoa física ou jurídica que se responsabilize por todas as atividades previstas para a função.

    Quando o síndico não reside no condomínio, sua contratação passa a ser semelhante à de qualquer outro prestador de serviços terceirizado. A contratação do profissional deve ser respaldada em suas experiências e habilidades enquanto gestor e deve ser conduzida com seriedade.

    Para garantir mais assertividade na escolha, conte com empresas especializadas na oferta desse tipo de serviço, assegurando que atenda ao perfil administrativo do condomínio.

    Quais são as vantagens de contratar um síndico profissional?

    Agora que você já entendeu um pouco mais sobre a dinâmica de contratação de um síndico profissional terceirizado, que tal avaliar as principais vantagens de optar por essa modalidade de gestão? Algumas delas são:

    Experiência na função

    O síndico profissional certamente dispõe de uma série de vivências importantes no cargo. Ao acumular mais experiência, também tem mais intimidade com as atividades pertinentes à gestão do condomínio, conferindo agilidade e eficiência aos procedimentos rotineiros.

    Imparcialidade e profissionalismo

    Uma vez que não se trata de um morador, o relacionamento com os condôminos é mais profissional. Distanciando-se das banalidades do dia a dia, o síndico terceirizado ganha a capacidade de ser imparcial frente a eventuais conflitos, agindo racionalmente para resolvê-los da melhor forma.

    Assertividade e foco em resultados

    Tal qual um CEO que busca melhorar a performance da sua empresa, o síndico profissional busca melhores resultados para o condomínio. Seja na otimização de recursos ou no oferecimento de comodidades adicionais, um administrador externo costuma ser mais assertivo em suas funções.

    Gostou do conteúdo e ficou interessado nesse tipo de serviço? Então entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

  • Tire 5 dúvidas sobre assembleias de condomínios

    Tire 5 dúvidas sobre assembleias de condomínios

    A quantidade de regras para administração de condomínios às vezes assusta. Mesmo sendo tão extensa, por vezes a legislação é omissa, gerando vários questionamentos para os síndicos e administradores. Entre eles estão as dúvidas sobre assembleias de condomínios.

    Afinal, o que pode ser resolvido nessas reuniões? Qual a quantidade de condôminos deve estar presente para que seja possível votar? Quem pode participar? O que fazer para evitar a nulidade das assembleias?

    As principais dúvidas sobre assembleias de condomínios serão respondidas neste post. Confira!

    O que pode ser decidido em cada tipo de assembleia de condomínio?

    Há dois tipos principais de assembleias de condomínios: as ordinárias e as extraordinárias.

    Nas assembleias ordinárias são definidas as questões mais comuns dos condomínios: a escolha do síndico e do subsíndico; a eleição do conselho consultivo; a aprovação das contas e do orçamento, bem como a relação entre receitas e despesas, com a estipulação da contribuição de cada condômino, por exemplo.

    Já as extraordinárias são para debate a respeito de matérias urgentes, acerca das quais seria impossível aguardar a realização da próxima reunião, por exemplo: a realização de obras emergenciais; a defesa do condomínio em uma ação judicial; a substituição de elevadores e a restauração de fachada.

    Qual quantidade de condôminos deve estar presente na assembleia para que ela possa funcionar?

    A maioria das decisões das assembleias pode ser tomada pelo voto da maioria dos presentes, porém, há certas situações em que são exigidos quóruns especiais de votação, são elas:

    • para alteração da convenção do condomínio, é necessário o voto de pelo menos dois terços dos condôminos;
    • para construção de mais um pavimento no edifício e para a alteração da destinação do prédio ou de alguma unidade, é preciso o voto de 100% dos condôminos;
    • para a construção de equipamento de lazer, dois terços dos condôminos;
    • para a realização de obras úteis, ou seja, as que aumentam a eficiência do uso da estrutura do condomínio, é preciso o voto de mais da metade dos condôminos.

    Para se saber o quórum de votação das matérias, porém, é sempre indicado verificar o que diz a convenção do condomínio.

    Os inadimplentes podem votar?

    A resposta não é tão simples quanto se possa pensar.

    A regra é que o condômino inadimplente com suas obrigações financeiras não tem direito de voto nas assembleias. Mas e quando é exigido um quórum especial para aprovação de determinada matéria e os condôminos quites com suas obrigações não formam a quantidade de votos exigida para decidir? A lei é omissa quanto a essa hipótese e há decisões de tribunais com entendimentos contraditórios.

    Nesses casos, a melhor solução para a administração do condomínio é observar o que diz a convenção e analisar cada caso separadamente, consultando um especialista.

    Os locatários podem votar nas assembleias?

    Quem aluga uma unidade em um empreendimento, muitas vezes deseja participar das decisões do condomínio. O Código Civil é omisso quanto à possibilidade de voto dos inquilinos, porém, se tem aceitado que votem se tiverem uma procuração do proprietário com autorização para opinar em reuniões de condomínio.

    O que fazer para evitar a nulidade das decisões das assembleias?

    A nulidade das decisões da assembleia nem sempre acontece por fatos ocorridos na assembleia em si, mas, em muitas ocasiões, falhas nos procedimentos que antecedem a reunião são as causas da nulidade.

    Ter cuidado para convocar todos os interessados e divulgar os pontos de discussão são providências básicas para evitar uma posterior nulidade das decisões.

    Sem essas dúvidas sobre assembleias de condomínios, com certeza você estará bem mais seguro para tratar de assuntos delicados a serem decididos pelos condôminos. Para ter reuniões condominiais ainda mais eficientes, não deixe de ler o nosso post sobre ideias para organizar uma assembleia de condomínio.

  • Afinal, quais são os direitos de um trabalhador terceirizado

    Afinal, quais são os direitos de um trabalhador terceirizado

    Com a nova Lei da Terceirização, publicada em 31 de março de 2017, muito se tem questionado sobre quais seriam os direitos do trabalhador terceirizado.

    A terceirização de mão de obra não é novidade no país: muitas empresas e condomínios fazem uso dessa ferramenta de gestão de pessoas para dar conta de suas demandas internas de forma mais eficiente e econômica.

    Mas e o trabalhador? Quais são os direitos e as mudanças trazidas pela lei? Esclarecemos essas questões e muitas outras a seguir, confira!

    O que é terceirização da mão de obra?

    A terceirização de mão de obra nada mais é que a contratação de serviços de trabalhadores por meio de uma empresa intermediária entre a empresa contratante e o trabalhador. Assim, passa a existir uma relação de emprego entre a empresa intermediária e o trabalhador, porém o resultado do trabalho é da empresa contratante.

    Isso traz uma série de benefícios para a empresa. Além de oferecer profissionais altamente especializados e capacitados, a terceirização reduz a burocracia com questões trabalhistas, o que possibilita que os gestores tenham mais tempo para se dedicarem a outros assuntos.

    O que muda com a nova Lei da Terceirização?

    A nova Lei da Terceirização (Lei 13.429/17) tem gerado muita polêmica, porém sua principal mudança é ter autorizado a terceirização também para a atividade-fim, ou seja, para as atividades essenciais e específicas da empresa.

    Antes da lei, o trabalhador terceirizado só poderia exercer as atividades-meio, ou seja, funções de apoio, tais como limpeza, segurança, controle de acessos, manutenção de equipamentos e contabilidade.

    A partir da entrada em vigor da nova lei, uma escola poderá ter um trabalhador terceirizado como professor, e um hospital, médicos e enfermeiros terceirizados.

    Quais são os direitos do trabalhador terceirizado?

    O empregado terceirizado tem as mesmas garantias de qualquer trabalhador, ou seja, ele tem direito, entre outras coisas, a:

    • férias;

    • aviso prévio

    • recolhimento do FGTS;

    • seguro-desemprego;

    • irredutibilidade de salário;

    • licença maternidade ou paternidade;

    • décimo terceiro salário;

    • repouso semanal remunerado;

    • vale-transporte.

    No entanto, esses direitos são decorrentes da relação de trabalho existente entre a empresa empregadora e o trabalhador terceirizado, e não da contratante para quem ele presta o serviço.

    A empresa contratada também é responsável pelo pagamento dos valores devidos no caso de uma condenação em ação trabalhista. Mas cuidado: se ela não puder arcar com o pagamento e não tiver bens suficientes, a contratante será acionada, podendo até mesmo ter seus bens penhorados se não realizar os pagamentos.

    No entanto, com a entrada em vigor da nova Lei da Terceirização, é preciso observar os seguintes pontos:

    Condições de trabalho

    A empresa ou condomínio contratante tem a obrigação de garantir a segurança, higiene e salubridade do trabalhador terceirizado. Porém, ela não está obrigada a oferecer aos terceirizados o mesmo atendimento médico, ambulatorial e auxílio de refeições oferecidos aos seus empregados diretos.

    Previdência

    A empresa contratante deve recolher 11% do salário do trabalhador terceirizado referente à contribuição previdenciária patronal. Porém, esse percentual poderá ser descontado do valor pago pela contratante à empresa terceirizada.

    Subordinação

    E por fim, mas não menos importante, é bom lembrar que, quando um condomínio ou empresa escolhe ter em seu quadro de funcionários um trabalhador terceirizado, o administrador não pode dar ordens diretamente a ele.

    Na terceirização, o funcionário é empregado da empresa terceirizada, não da empresa contratante. Assim, se for preciso dar uma ordem ou orientação ao trabalhador, o gestor deve falar com o empregador.

    Gostou de saber mais sobre os direitos do trabalhador terceirizado? Se ainda resta alguma dúvida, deixe seu comentário! Teremos prazer em responder.