A solução para as questões envolvendo alteração de fachada em condomínios reside no embate entre os direitos do morador, as regras do condomínio e a legislação pertinente. A partir daí aparecem as circunstâncias próprias de cada caso e que requerem análises específicas.
Assim, para trocar a esquadria de uma janela, promover o fechamento da sacada ou simplesmente pintar uma parede externa, é preciso considerar aquelas três forças. Decisões unilaterais em condomínio tendem a preparar o caminho para litígios futuros.
Acompanhe este post e fique por dentro do assunto!
Alteração de fachada em condomínio
Considera-se fachada toda a área externa que caracteriza visualmente o condomínio. Assim, incluem-se no conceito as sacadas, as janelas e suas esquadrias, as entradas e as saídas, além dos diversos componentes da harmonia estética do condomínio.
Por sua vez, a alteração da fachada é a ação que introduz qualquer elemento estranho ao projeto original executado. Assim, alterar aqueles componentes originais requer procedimentos de aprovação sem os quais qualquer mudança seria irregular, quando não proibida.
A legislação aplicável
As decisões referentes aos condomínios, de modo geral, são pautadas em dois diplomas legais: o Código Civil e a Lei dos Condomínios. Conhecer suas previsões para os casos de alteração de fachadas é essencial para o entendimento dos direitos e das obrigações envolvidas.
Do mesmo modo, o conhecimento da jurisprudência dominante, em especial do Superior Tribunal de Justiça, amplia as possibilidades do entendimento referido.
Finalmente, deve ser levado em conta o conteúdo da Convenção Condominial, assim como das decisões da assembleia do condomínio como referenciais para as alterações almejadas. A Convenção é o documento que abrange o regimento interno e funciona como a “Constituição” do condomínio.
Lei N. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)
O Código Civil faz previsão dos deveres dos condôminos em seu artigo 1.336. Entre essas previsões está uma que determina “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Com isso, a lei pretende garantir a manutenção da harmonia estética dos prédios.
Por outro lado, o próprio condomínio pode decidir promover alguma alteração nos elementos originais que componham a fachada. Para isso, é necessário que estejam presentes em assembleia geral — ou se façam representar — a unanimidade dos condôminos e votem de modo favorável à alteração pretendida.
Lei N. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei dos Condomínios)
A Lei dos Condomínios, em seu artigo 10, corrobora as previsões do Código Civil, confirmando a proibição de “alterar a forma externa da fachada”. Por outro lado, também determina que a aprovação de alguma alteração só será possível com a concordância de todos os condôminos.
Para não correr riscos
Uma forma do condomínio se resguardar para o caso de questionamentos judiciais é registrar tudo o que decidir aprovar ou proibir na sua Convenção Condominial. Assim, uma necessidade de mudança na fachada que algum morador deseje fazer deverá ser solicitada para que seja submetida à aprovação de todos e, assim sendo, registrada na Convenção. Tal mudança passa a ser um novo padrão para o condomínio.
No entanto, se não for aprovada e o morador insistir em realizá-la, estará cometendo uma infração. Nesse caso, deverá ser notificado pelo síndico para regularizar a situação. Caso não o faça, será multado por imposição do Código Civil.
Essas são as previsões da legislação. Pequenas mudanças que não se caracterizem como alteração de fachada poderão ser aprovadas em assembleia por maioria de votos. No entanto, alguns condomínios têm se arriscado, decidindo aprovar em assembleia, por maioria, mudanças consideradas alterações de fachada.
Agora que você já conhece as previsões da legislação para alteração de fachada, saiba tudo sobre a manutenção de elevadores.
