Quando o assunto é “regras de boa convivência em condomínio”, o direito condominial é a primeira expressão a ser citada. Para a construção dessas normas é sempre, pois, necessária a presença de um jurista que domine esse assunto com profundidade; todavia, os síndicos devem pelo menos ter um conhecimento básico sobre o tema.
A seguir, você encontrará o que significa direito condominial, quais são as leis que regulam essa área do direito. Também traremos informações indispensáveis sobre o tema, tudo isso de uma forma informativa e fácil de ser compreendida. Acompanhe!
O que significa direito condominial?
Os condomínios trazem grandes vantagens para seus moradores, como mais segurança, praticidade e maior qualidade de vida. Diante desses benefícios, condomínios residenciais, comerciais e até mesmo condomínios-clube vêm se popularizando intensamente nos últimos anos.
Foi diante da necessidade de uma legislação que tratasse especificamente do assunto, objetivando manter a ordem e organização desses locais, que nasceu o direito condominial.
Essa expressão consiste em um ramo do ordenamento jurídico de nosso país que se destina a regulamentar a relação entre condôminos, administradores, trabalhadores e construtoras de um condomínio.
Onde estão previstas as normas sobre direito condominial?
Lei do condomínio
A lei n.º 4.591/64), conhecida como Lei do Condomínio, era o principal conjunto de normas que regulava o direito condominial, contudo, algumas questões pontuais de seus artigos foram superadas pelos artigos do Novo Código Civil (que tratam desse assunto), instituído pela lei n.º 10.406/02, e que passou a entrar em vigor em 2003.
Novo Código Civil
A parte que trata do direito condominial está entre os artigos 1.314 e 1.358, do novo Código Civil Brasileiro. Alguns dos assuntos abordados são:
direitos e deveres do condômino;
eleição do síndico e conselho fiscal;
funções e deveres do síndico;
aplicação de multas;
funcionamento de obras.
Código de Processo Civil
O novo Código Civil, em vigor desde 16 de março de 2003, foi instituído pela Lei n.º 13.105/15 e trata dos processos judiciais. Segundo seu artigo 829, quem for inadimplente com a cota condominial terá apenas 72 horas para quitar a dívida, caso contrário poderá ter o nome negativado, imóvel penhorado e conta bancária bloqueada..
A lei também prevê a possibilidade de fazer o pagamento parcelado em 6 vezes, bem como a obrigação do devedor de arcar com as custas processuais.
Convenção de condomínio
É um documento que reúne as normas mais importantes do condomínio, como, por exemplo, as quotas, realização de assembleias, penalidades e administração. A convenção deve ser elaborada por um profissional no assunto, aprovada por pelo menos 2/3 dos condôminos em assembleia e registrada em Cartório.
Regimento interno
O regimento interno deve ser elaborado pelos próprios condôminos e aprovado por uma maioria simples. O documento está submetido à convenção e prevê regras de conduta entre os moradores, do uso de áreas comuns, dos equipamentos compartilhados etc.
Caso esse documento apresente cláusulas que contrariem o que está previsto nas leis municipais, estaduais e federais, eles perde automaticamente sua eficácia.
Quais são as informações básicas que os síndicos devem conhecer?
O síndico, além de administrar e fiscalizar todo o local, também deve conhecer quais são suas competências estipuladas pelo Código Civil, confira-as:
Direitos e deveres do síndico
Quanto às atribuições dos síndicos, o artigo 1.348 traz o seguinte:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Direito e deveres dos condôminos
Quanto aos deveres do condômino, estão no artigo 1.336 da mesma lei:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Quais são os principais tipos de conflitos em um condomínio?
Nossa legislação não cuida especificamente de cada possível conflito que possa existir no condomínio, apenas traz informações basilares que devem ser seguidas pelos condôminos. Veja abaixo quais são os conflitos mais comuns:
Falta de pagamento
Ocorre quando condôminos não fazem o pagamento da mensalidade condominial e tornam-se inadimplentes. A falta desse pagamento pode comprometer o bem-estar e a segurança dos condôminos adimplentes, por isso, em situações como essa, o síndico deve tentar constituir reservas para cobrir a falta de pagamentos, tomar as devidas providências para cobrar os devedores, e, se necessário, entrar com uma ação judicial contra estes, conforme o Código de Processo Civil.
Descumprimento de regras
Muitos condôminos desconhecem as regras do Código Civil, Lei do Condomínio, Convenção do Condomínio ou Regimento Interno e acabam descumprindo suas regras. Para solucionar esse problema, o síndico pode reunir em uma lista das regras mais importantes, fixá-las em locais de alta circulação de pessoas e explicar a possibilidade de multas.
Brigas entre condôminos
O síndico não deve interferir nas brigas pessoais entre condôminos, salvo quando elas refletem na convivência comum dos demais moradores. Nessas situações, é preciso conversar de forma amigável com os envolvidos, mediar imparcialmente o conflito e até mesmo aplicar multas se um dos indivíduos descumprir as regras.
Uso indevido das áreas comuns
O uso correto das áreas comuns é uma das principais dúvidas tanto para os síndicos como para os condôminos. Algumas das situações mais comum de ocorrerem que geram conflitos são:
transitar com animais sem coleira, quando isso é exigido no regimento interno;
estacionar na vaga de outro;
fazer festas nas áreas comuns sem reservar ou marcar;
fazer barulho alto em corredores e à noite;
fumar em áreas comuns quando esse é um ato proibido.
O que pode ser feito para resolver esses conflitos?
A forma mais eficiente de minimizar a ocorrência dos conflitos é a elaboração de um bom regulamento. Esse documento deve ser redigido por um profissional, seguir as normas de direito condominial e ser minuciosamente explicado para os condôminos em uma assembleia de condomínio. Entre outras formas de solução de conflitos estão:
diálogo;
multas e advertências;
mediação profissional;
vias judiciais.
O direito condominial é um ramo muito importante na atualidade, visto que os condomínios estão se tornando cada vez mais comuns dentro dos centros urbanos. Com o conhecimento básico fornecido neste artigo, o estudo sobre o assunto se tornará muito mais fácil.
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